Pénurie de syndics : 'beaucoup veulent vendre des biens mais peu souhaitent les gérer'

"Le métier de syndic est difficile. Un bon comptable ou entrepreneur n'est pas encore un bon syndic" (Stefaan Leliaert, président de l'IPI – Institut professionnel des agents immobiliers – et syndic).

Depuis le 01 avril, chaque syndic ou agent immobilier doit être officiellement enregistré. Selon Stefaan Leliaert, habitant à Knokke, il s'agit d'une bonne chose. Celui-ci est actuellement président de l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) et gère des bâtiments depuis le début de sa carrière. "Le métier de syndic est difficile", explique Stefan. "J'ai du mal à trouver de nouveaux candidats."

En tant qu'agent immobilier, vous pouvez donner deux directions à votre profession. Soit vous devenez responsable de la vente de biens immobiliers, soit vous vous occupez de la gestion de différents bâtiments et devenez syndic. Cette deuxième option devient de moins en moins populaire. Le nombre de personnes inscrites auprès de l'IPI comme syndics diminue d'année en année.

Selon les derniers chiffres de l'IPI, seuls 200 agents immobiliers étaient inscrits en tant que syndic contre 3.444 enregistrés uniquement en tant que médiateurs.

Le modèle d'affaires diffère

Il y a près de 5.900 agents immobiliers qui sont officiellement à la fois syndic et médiateur. En principe, un agent immobilier peut aussi être syndic. "Toutefois, dans la pratique, ces fonctions sont devenues de plus en plus séparées", précise Stefaan Leliaert. Un agent vend, un syndic gère. Le modèle d'affaires est différent. Les agents sont payés à la commission quand une maison est vendue. Dans le cas des syndics, un contact permanent avec les propriétaires des biens est de rigueur", poursuit-il.

Selon l'IPI, le nombre d'agents n'a fait qu'augmenter ces dernières années, et ce même si leurs revenus sont devenus moins garantis. "Cela dépend en partie de la conjoncture économique, de la concurrence ou d'une occasion de participer à une vente d'un projet immobilier dans leur voisinage", explique Stefaan Leliaert. "Pendant ce temps-là, le syndic perçoit un revenu fixe basé sur le nombre de propriétés qu'il gère." Le syndic type s'occupe généralement d'immeubles mais parfois aussi de magasins ou même de garages.

Travail en soirée

Lorsque l'on sait que, rien que dans notre pays, il y a 750.000 appartements, on se rend compte que la demande de syndics est considérable. Rien qu'à lui tout seul, Stefaan Leliaert gère, au travers des sept bureaux de 'De Syndic', une filiale du groupe Dewaele, un peu moins de 440 bâtiments soit un total de 7.500 appartements.

Selon lui, la frontière pour désigner le métier de syndic comme une profession en pénurie a été progressivement atteinte. Recruter les bonnes personnes n'est pas facile. "La difficulté est la combinaison des compétences nécessaires à l'exercice de cette profession. Vous devez à la fois être comptable, estimer le coût de travaux et bien connaître la loi. De plus, vous devez être en mesure de dialoguer avec les gens et de préparer une assemblée générale."

Enfin, il y a beaucoup de travail à effectuer en dehors des heures de bureau classiques. Gérer 440 bâtiments signifie organiser au moins 440 réunions annuelles. "Pour les propriétaires, il n'est jamais évident de se libérer en pleine semaine pour assister à une assemblée qui a souvent lieu en soirée. Si un candidat vient postuler chez moi, c'est quelque chose que je demande à la première entrevue : êtes-vous prêt à travailler de temps le soir ou pendant le week-end ?"

Numérisation

Les syndics n'ont pas toujours une bonne réputation. Ces dernières années, certains abus de personnes peu scrupuleuses furent mentionnés dans les médias mais Stefaan Leliaert souhaite y apporter une certaine nuance. "Ce sont des cas très isolés. Il ne faut pas mettre tous les syndics dans le même panier. Un tel métier demande beaucoup de responsabilités et ils doivent à la fois gérer l'argent et les biens des propriétaires", poursuit-il tout en se réjouissant des nouvelles législations. Depuis le 01 avril, tous les syndics doivent être inscrits à la Banque Carrefour des Entreprises afin que les autorités sachent qui est responsable de chaque bien immobilier. "Cela permettra de professionnaliser le métier de syndic par la suite", présume-t-il.

Cette numérisation va certainement aider. "De nos jours, les gens peuvent trouver et faire beaucoup de choses en ligne. Chaque facture, par exemple dans le cas de la réparation d'un ascenseur, se retrouve en ligne." Cela contribue certainement à plus de transparence et d'efficacité. "Plus vous publiez d'informations sur votre site, moins vous recevrez d'appels de clients. Par conséquent, vous aurez plus de temps pour gérer vos immeubles."

Quelles sont les compétences d'un syndic ?

Le fait que plusieures compétences entrent en jeux rend le métier de syndic quelque peu difficile. "Un entrepreneur peut être compétent d'un point de vue technique, il ne sera pas pour autant un bon comptable et donc pas un bon syndic. A l'inverse, un comptable n'a pas suffisamment de compétences techniques pour devenir syndic", conclut Stefaan Leliaert.

1. Etre financièrement instruit

Le syndic gère la comptabilité, prévoit les commissions et planifie le budget.

2. Expertise technique

Il doit superviser les travaux nécessaires dans le bâtiment. Cela va de l'ascenseur à la toiture ou encore à l'entretien des murs.

3. Connaître (et respecter) la loi

Il doit se conformer aux statuts et être familier à la législation en vigueur dans les copropriétés. "Cette loi change régulièrement." Depuis le 01 avril, chaque syndic doit être enregistré à la Banque Carrefour des Entreprises.

4. Administration et organisation

Le syndic est le secrétaire d'un bâtiment. Il doit tenir une assemblée générale au moins une fois par an et doit en écrire le rapport.

5. Communicatif et résistant au stress

Le syndic est le pilier de ce qui se passe devant la porte de l'appartement. En exerçant un tel métier, vous devez être capable de faire face au mécontentement de certaines personnes. "Dans certains cas, il est question de situation de crise. Il se peut par exemple que quelqu'un soit coincé dans l'ascenseur ou qu'il y ait un incendie ou une inondation dans un immeuble. Nous avons déjà été confrontés à de telles situations."

(eh/jy) 

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03/05/2017