“Wij kunnen ons geen fouten permitteren.” (Arne Vercoutere, vastgoedmakelaar)

Minder aankoop van nieuwbouw heeft in de eerste plaats te maken met het beschikbare budget. Bij renovatie liggen de registratierechten aanzienlijk lager en kun je een budget spreiden. Bij nieuwbouw moet je rekening houden met 21 procent btw en dien je dus eigenlijk de volle pot te betalen. “De strengere EPB- en K-normen zorgen ervoor dat nieuwbouwwoningen steeds duurder worden. Vanaf 2021 moeten nieuwe woningen bijna energieneutraal zijn. Bij renovatie geeft de overheid allerhande subsidies voor isolatie van onder meer ramen en deuren. Ook het lagere btw-tarief speelt renovatie in de kaart. Daarnaast is er een schaarste aan bouwgrond, wat een belemmering vormt voor nieuwbouw”, stelt vastgoedmakelaar Gerland Carron.

“We moeten ook een onderscheid maken tussen jongeren en ouderen. Jongeren neigen eerder naar een renovatiewoning, onder meer vanwege de lage registratierechten. Ouderen, vaak met een pensioenbonus of een mooi opgebouwd kapitaal, kiezen eerder voor nieuwbouw. Ze zien dit als een investering, verhuren de nieuwbouw eerst nog een periode en gaan er later zelf in wonen.”

Bijna 10.000 vastgoedmakelaars

Bij dit alles speelt de vastgoedmakelaar een belangrijke rol. Wie vastgoedmakelaar wil worden, moet aan enkele vereisten voldoen en een erkenningstraject van het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) met succes doorlopen. Momenteel tel België telt 9.539 BIV-erkende vastgoedmakelaars.

Via vorming zet het BIV in op een verdere professionalisering van de sector. Dat moet ook, want het beroep van vastgoedmakelaar wordt zowat elke dag complexer. Schattingen maken, financieringen begeleiden, inzamelen van de noodzakelijke documenten en attesten, vertrouwd zijn met bijzondere of opschortende clausules in overeenkomsten, onderhandelingen voeren en mensen samenbrengen enzovoort.. “Het was geen overbodige luxe om de omscholingscursus tot nieuwbouwexpert te volgen, vooral ook omdat nieuwbouwprojecten specifieke kennis vergt. Wij kunnen ons geen fouten permitteren en wij willen kopers beschermen tegen fouten”, vertelt Arne Vercoutere.

Een voorbeeld van de eigenheid bij nieuwbouw is de (onvoldoende) kennis over de wet Breyne. Vercoutere: “Deze wet zorgt voor de nodige bescherming voor wie een huis of appartement op plan koopt, laat bouwen of verbouwen. Bij het sluiten van een koopovereenkomst mag het voorschot maximaal 5 procent van de totale prijs bedragen. In de praktijk durft men echter nog steeds 10 procent voorschot te vragen aan de koper. De wet regelt ook strikte betalingsmodaliteiten, het saldo dat de promotor opeist mag niet hoger liggen dan de prijs van de reeds uitgevoerde werken. Promotoren hebben de plicht om hun kopers hierover te informeren maar dat gebeurt niet altijd.”

Elk jaar een examen

De helft van zijn aanbod moet in 2018 nieuwbouw zijn: dat is het doel van Century 21. De omscholing van vastgoedmakelaars tot nieuwbouwexperts past volledig in deze strategie en in het samenwerkingsverband met verschillende projectontwikkelaars. Heel wat projectontwikkelaars doen de verkoop niet zelf, maar zoeken een partner die hen kan bijstaan. “Projectontwikkelaars ontbreekt het weleens aan voldoende technische kennis”, meent Arne Vercoutere. “In de opleiding wordt er daarom volop aandacht besteed aan het volledige bouwproces vanaf de eerste spadesteek tot de oplevering, inclusief technische elementen. Nieuwbouwverkoop betekent een langdurig proces. Je verkoopt op plan en moet potentiële kopers begeleiden. Kennis van alle details is noodzakelijk, op die manier kun je klanten geruststellen.”

Opmerkelijk: het certificaat om nieuwbouw te verkopen, is geldig voor één jaar. Na dat jaar moet er opnieuw een examen afgelegd worden. Met de bijscholing tot nieuwbouwexpert wil Century 21 dan ook permanent de inhoudelijke kennis van vastgoedmakelaars verbreden. Tijdens de driedaagse opleidingen komen onder meer juridische, fiscale, technische en commerciële thema’s aan bod. Zestig vastgoedmakelaars zijn tot nu toe gecertificeerd om nieuwbouw te verkopen.

Ommekeer op komst?

Hoe de Belgische woningmarkt zal evolueren, is koffiedikkijken. Toch voorziet Gerland Carron een kentering. “Een studie over het woningenpatrimonium leert dat veel huizen – uit de jaren ‘50, ‘60 en ‘70 – snel verouderen en zich moeilijker lenen tot renovatie. Nieuwbouw zorgt voor energetische voordelen, in een renovatiewoning blijven de energiekosten vaak hoog. Soms is het beter om te slopen en de gronden te herverkavelen voor nieuwe woningen of appartementsgebouwen. Op die manier wordt wonen betaalbaar voor een ruimer publiek”, zo klinkt het.

Belgische woning is gemiddeld 52 jaar oud

Door in te zetten op nieuwbouw en hiervoor medewerkers ook specifiek op te leiden, lijken organisaties als Century 21 tegen de stroom in te roeien. Nieuwbouw daalt namelijk in ons land. In 2015 was er in België een daling van 13 procent in de bouw van nieuwe eengezinswoningen en een daling van 14,9 procent voor nieuwbouwappartementen tegenover 2014.

Tegelijk steeg het aantal renovaties met 4 procent. Belgen blijven langer in hun huis wonen, een Belgische woning is nu al gemiddeld 52 jaar oud.

(bv)