Het knelpuntberoep van syndicus: velen willen huizen verkopen, weinigen ze beheren

“Syndicus is een moeilijk beroep. Een goede boekhouder of aannemer is daarom nog geen goede syndicus.” (Stefaan Leliaert, BIV-voorzitter en syndicus)

Vanaf 1 april moet elke syndicus of gebouwbeheerder zich officieel registeren. Een goede zaak, vindt Stefaan Leliaert uit Knokke. Hij is voorzitter van Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) en beheert al zijn hele carrière gebouwen. “Syndicus is een moeilijk beroep”, vindt Stefan. “Ik vind er moeilijk mensen voor.”

Als vastgoedmakelaar heb je twee invullingen van je beroep. Ofwel word je bemiddelaar en sta je in voor de verkoop en het verhuur van woningen. Ofwel ben je syndicus en doe je het beheer ervan. Die laatste job blijkt minder en minder populair. Het aantal makelaars dat bij het BIV is ingeschreven als syndicus daalt jaar op jaar.

Ook het verschil is groot. Volgens de laatste cijfers van het BIV waren er 200 vastgoedmakelaars alleen als syndicus ingeschreven, tegenover 3.444 vastgoedmakelaars die alleen als bemiddelaar zijn geregistreerd.

Zakenmodel verschilt

Er zijn wel zowat 5.900 makelaars die officieel zowel syndicus als bemiddelaar zijn. In principe kan een vastgoedbemiddelaar namelijk ook een syndicus zijn. “Maar in de praktijk zijn dat toch meer en meer gescheiden functies”, stelt Stefaan Leliaert. Een bemiddelaar verkoopt, een syndicus beheert. “Ofwel ben je voor het ene in de wieg gelegd, ofwel voor het andere.” Ook het zakenmodel verschilt. Bemiddelaars worden betaald per commissie, als een huis wordt verkocht. Met een syndicus hebben de huiseigenaren een permanent contact”, vertelt hij.

Bemiddelaars namen, volgens het BIV, de laatste jaren alleen toe in aantal. Ook al zijn hun inkomsten doorgaans minder verzekerd. “Het hangt onder meer af van de conjunctuur, van de concurrentie of van een toevallig bouwproject in hun buurt dat ze kunnen verkopen”, aldus Leliaert. “Terwijl een syndicus een vast inkomen heeft, gebaseerd op het aantal eigendommen dat hij beheert.” Zo’n syndicus beheert overigens vooral appartementsgebouwen, maar dat kunnen bijvoorbeeld ook winkels en garages zijn.

Avondwerk

Als je weet dat er in ons land alleen al 750.000 appartementen zijn, dan besef je dat er een behoorlijke vraag is naar syndici. Zelf beheert Leliaert via de zeven kantoren van De Syndic, een onderdeel van de Dewaele Group met hoofdkantoor in Roeselare, net geen 440 gebouwen. Goed voor 7.500 appartementen.

Volgens Leliaert is de grens om de syndicus als knelpuntberoep te bestempelen stilaan bereikt. Geschikte mensen vinden voor het beroep, blijkt niet eenvoudig. “De moeilijkheid is de combinatie van competenties die bij het beroep komen kijken”, stelt de syndicus. “Je moet een boekhouding kunnen voeren, werken kunnen inschatten en de wet goed kennen. Bovendien moet je ook met mensen kunnen omgaan en een algemene vergadering kunnen voorbereiden.”

Daar komt nog bij dat er veel werk na de uren is. 440 gebouwen betekent minstens 440 jaarlijkse vergaderingen. “Het blijkt voor eigenaars bijvoorbeeld niet evident om op een werkdag een vergadering in te lassen. Dat gebeurt meestal ’s avonds. Als er kandidaten bij mij komen solliciteren is dat dan ook iets wat ik bij het eerste gesprek vraag: ben je bereid om ook af en toe ’s avonds of in het weekend te werken?”

Digitalisering

Syndici hebben niet altijd een goede reputatie. De voorbije jaren kwamen ook wel wat wantoestanden in de media, al wil Leliaert die toch wel nuanceren. “Het gaat hier om heel geïsoleerde gevallen. Je mag zeker niet elke syndicus over dezelfde kam scheren.” Bovenal, zo benadrukt hij, heeft de syndicus een grote verantwoordelijkheid. “Je bent bezig met het geld en eigendom van al die mede-eigenaars”, stelt Leliaert, die overigens de nieuwe wetgeving toejuicht. Vanaf 1 april moeten syndici zich namelijk registeren bij de Kruispuntbank voor Ondernemingen, zodat de overheid weet wie instaat voor welke bepaalde eigendom. “Het zal het beroep van syndicus ook verder professionaliseren”, denkt hij.

Ook de verdere digitalisering zal hierbij zeker helpen. “Mensen kunnen vandaag heel veel online doen en terugvinden. Elke factuur, bijvoorbeeld van de herstelling van een lift, staat bij ons online.” Dit draagt zeker bij tot de noodzakelijke transparantie en efficiëntie. “Hoe meer informatie je via je website verstrekt, hoe minder je klanten naar jou moeten telefoneren. En dus ook hoe meer gebouwen je kunt beheren.”

Wat moet een syndicus kunnen?

Het is vooral de combinatie van diverse competenties die ervoor zorgen dat de job van syndicus niet zo eenvoudig is. “Een aannemer kan dan wel erg technisch onderlegd zijn, daarom is hij nog niet goed in het voeren van de boekhouding en dus geen goede syndicus. En omgekeerd: een boekhouder is daarom nog niet voldoende technisch onderlegd om syndicus te zijn”, weet Stefaan Leliaert. Want de competenties zijn divers.

1. Financieel onderlegd zijn

De syndicus voert de boekhouding, voorziet provisies en plant het budget in.

2. Technische expertise

Hij moet noodzakelijke werken in het gebouw mee begeleiden. Dat gaat van de lift tot het dak of de gevels. “Alles wat zich voor de deur van de mensen afspeelt”, stelt Leliaert.

3. De wet kennen (en naleven)

Hij moet de statuten naleven en ook thuis zijn in wetgeving zoals die rond mede-eigendom.

“Die wetgeving verandert bovendien regelmatig.” Vanaf 1 april moet elke syndicus zich bijvoorbeeld registreren bij de Kruispuntbank voor Ondernemingen.

4. Administratie en organisatie

De syndicus is het secretariaat van een gebouw. Hij moet minstens één keer per jaar een algemene vergadering organiseren en daarvan de notulen voorzien. Hij moet alles ook goed documenteren.

5. Communicatief en stressbestendig

De syndicus is de steun en toeverlaat van alles wat er zich buiten de deur van de appartementen afspeelt. Je moet als syndicus ook tegen een stootje kunnen. “Soms gaat het om crisissituaties. Mensen zitten bijvoorbeeld vast in een lift of er is in een gebouw brand of overstroming. Allemaal zaken die wij al hebben meegemaakt.”

(wv) 

Meer info over Waar vind ik jobs? , Jobs met toekomst

06/04/2017